二手房二套房贷利率与新房在政策基准框架上一致，均遵循“LPR 加点”的定价机制及当地自律机制的二套下限要求，但实际执行中可能因房屋与个人情况存在差异。商业贷款层面，银行会结合房龄(二手房房龄越大可能利率略高)、评估价、借款人资质、银行经营策略等微调，部分地区新房可能有阶段性房企贴息优惠，二手房一般无此政策。公积金贷款方面，二者执行完全相同的二套利率标准，无类型差异。比如长沙2026年商贷二套5年以上利率基准为3.15%(LPR-35BP)，公积金二套5年以上为3.075%，新房与二手房均按此执行，仅二手房可能因房龄或评估问题在实际审批中略有浮动。

二手房二套房贷利率与新房具体有哪些差异

二手房与新房的二套房贷利率差异核心在于基准定价一致，但实际执行因风险评估、合作模式等因素存在价差，以下按点罗列关键差异及影响因素：

1、基准定价规则：政策层面商贷与公积金贷款的二套利率基准对新房、二手房无差别(如2026年长沙商贷二套多为LPR-35BP，公积金二套5年以上3.075%)。

2、实际执行利率：多数银行二手房二套利率比新房高5-15BP;房龄超20年、评估价低或有抵押/查封的二手房，利率可能再上浮10-20BP，部分银行对房龄超25年的二手房拒贷。新房因开发商与银行有合作，优质楼盘可拿到利率下限，放款效率更高。

3、评估与贷款额度：二手房以评估价为基数定贷款额，评估价常低于成交价，导致可贷额度少、实际首付更高，间接推高筹资成本;新房以备案价或成交价核算，贷款额度更足。

4、政策优惠适用：部分城市针对新房的套数认定、多孩家庭贷款额度提升等优惠，二手房通常不适用(如长沙按区县认定首套仅针对新房)。

5、放款与审批：新房贷款流程标准化，审批快、放款周期短;二手房需核实产权、房龄、租赁等情况，审批更严，放款周期更长。