租赁期限超过20年并非整体无效，而是超过部分无效，这是《民法典》第七百零五条的明确规定。具体来说，若你签订的租赁合同期限是25年，那么前20年的租赁期限具备完整法律效力，双方需按合同约定履行权利义务，比如出租人按时交付租赁物、承租人按期支付租金等;而超出的5年租赁期限不受法律保护，这部分约定相当于无效条款。

另外，20年的租赁期限届满后，你和对方可以协商续订租赁合同，但续订后的租赁期限同样不能超过20年。需要注意的是，像签订前后衔接的多份合同、约定到期后无偿继续使用租赁物等刻意规避20年最长期限限制的行为，也会被认定为无效。

租赁合同的最长期限是如何规定的

1、一般租赁的最长期限：无论是房屋等不动产租赁，还是汽车、设备等动产租赁，租赁合同约定的期限都不得超过20年。若约定的租赁期限超过20年，超出的部分不具备法律效力，仅前20年的租赁约定受法律保护。比如签订一份30年的商铺租赁合同，只有前20年的约定有效，后10年的约定无效。

2、续租的期限限制：租赁期限届满后，双方若协商一致想要继续维持租赁关系，可续订租赁合同。但续订后的租赁期限需重新计算，且自续订之日起依然不能超过20年，不过法律并未限制续订的次数。例如首次租赁期限为20年，到期后可再续订20年，该续订合同同样合法有效。

3、规避期限限制的行为无效：实践中若出现签订多份前后衔接的租赁合同、约定20年到期后无偿继续使用租赁物等刻意规避20年最长期限的行为，这类约定通常会被认定为无效。若20年期满后双方未续订，但承租人继续使用租赁物、出租人无异议，此时原合同转为不定期租赁，双方可随时解除合同，但需提前在合理期限内通知对方。