1、开具被继承人的死亡证明，准备好房产证、继承人身份证、户口本、亲属关系证明。

2、有遗嘱按遗嘱继承，无遗嘱按法定继承，确定所有继承人及继承份额。

3、全体继承人协商一致，确定房屋由谁继承、是否有人放弃继承。

4、放弃继承的继承人需签署放弃继承权声明，部分地区要求公证。

5、全体继承人一同到公证处办理继承权公证，领取继承权公证书。

6、携带公证书、房产证、身份证明等材料到不动产登记中心申请继承过户。

7、缴纳印花税和登记费，法定继承免征契税、个税、增值税。

8、不动产登记中心审核通过后，核发新的不动产权证，完成继承。

9、房屋有贷款未还清的，需先还清贷款、办理解押后再办理继承过户。

哪些情况下房产不能继承

1、被继承人仅享有使用权、无所有权的房产，如公租房、廉租房、单位福利房(未买断产权)，无法作为遗产继承。

2、小产权房，无合法不动产权证书，不受法律保护，不能继承。

3、违法建筑、超规扩建的房屋，无合法产权，无法继承。

4、房产被依法没收、征收、查封、冻结，或处于抵押、质押且未解除限制的，不能继承。

5、房产产权不明、存在共有纠纷、未析产，或未完成不动产权登记的，无法直接继承。

6、农村宅基地使用权(所有权归集体)不能单独继承，仅可继承地上合法房屋;房屋灭失后宅基地由集体收回。

7、被继承人未取得完整产权的房产(如共有产权房、经济适用房未满足上市条件)，不能完整继承。

8、继承人存在法定丧失继承权情形：故意杀害被继承人、为争夺遗产杀害其他继承人、遗弃/虐待被继承人情节严重、伪造/篡改/销毁遗嘱情节严重等。

9、遗嘱全部无效(如无民事行为能力人立遗嘱、受欺诈胁迫、伪造篡改)，且无其他合法继承依据时，按法定继承处理，原指定继承人无法按遗嘱继承。

10、被继承人以有效遗嘱/遗赠将房产指定给他人，其他继承人无法继承该房产。

11、房产已设立居住权且期限未满，继承人虽可取得所有权，但不能对抗居住权人使用，并非完全意义上的“不能继承”，但权利受限。