二手房个人所得税法定由卖方缴纳，属于财产转让所得应缴税费。房屋满五年且为卖方家庭唯一住房的，可免征个税;不满足免税条件的，按差额 20% 或成交价 1% 核定征收。实际交易中，买卖双方可通过合同协商由买方承担，该约定具备民事效力，但不改变法定纳税主体。交易前建议明确税费承担方式，避免纠纷。

二手房交易中，个税的税率是如何确定的?

两种计税方式(二选一)

1、差额征收(20% 税率)

适用：能提供购房发票、契税票、贷款利息、装修费等完整原值凭证。

公式：个税 =(转让收入−房屋原值−合理税费−合理费用)×20%。

合理费用含装修费、贷款利息、手续费、公证费等。

2、核定征收(1%–3% 税率)

适用：无法提供完整原值凭证，无法准确计算差额。

税率：各地在1%–3%间确定，主流为1%。

公式：个税 = 转让收入 × 核定征收率。

如何确定二手房是否满五唯一?

判断二手房是否 “满五唯一”，核心是先看 “满五”、再查 “唯一”，长沙按湖南省内家庭唯一执行。

一、如何判断 “满五”(时间认定)

按孰先原则，取不动产权证登记日期或契税完税凭证填发日期中较早的一个，计算至当前出售日是否≥5 年。

商品房：看房产证日期或契税票日期。

房改房：看房产证、原始购房合同、首次房款收据三者最早日期。

继承 / 直系赠与：按原房产证日期算。

非直系赠与：按新房产证日期算。

二、如何判断 “唯一”(家庭住房认定)

家庭范围：卖方本人 配偶 未成年子女(成年子女不计入)。

地域范围：长沙执行湖南省内唯一(全省范围内仅 1 套住宅)。

查询方式：卖方家庭凭身份证、户口本、婚姻证明，在不动产登记中心查询湖南省内住房套数。

三、满五唯一认定流程(长沙)

卖方提供房产证、契税票，按孰先原则算满五。

查卖方家庭湖南省内住房套数，确认唯一。

同时满足，即可免征个税。