1、普通商品房需同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上，非普通商品房容积率一般低于1.0。

2、普通商品房单套建筑面积一般在144平方米以下(部分城市为140平方米)，非普通商品房面积超过该标准。

3、普通商品房实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下，非普通商品房价格高于此标准。

4、普通商品房交易时契税按首套/二套优惠税率缴纳，税率更低，非普通商品房契税税率更高，一般无面积优惠。

5、普通商品房满2年交易可免征增值税，非普通商品房即使满2年也要按差额缴纳增值税。

6、普通商品房贷款、首付比例、贷款利率通常更优惠，非普通商品房信贷政策更严格。

7、普通商品房主要用于家庭居住，非普通商品房多为大户型、豪宅、别墅等高端居住用房。

如何判断一套房子是否为普通商品房

判断一套房子是否为普通商品房，需先确认房屋性质为住宅，再按2024年12月1日起执行的最新政策，区分“税收优惠口径”和“地方保留认定口径”两步核验，核心以购房所在地不动产登记、税务部门的执行标准为准。

1、先核房屋基础属性，确认不动产权证上的规划用途为“住宅”，排除商业、办公、公寓等非住宅类型，且属于商品房产权，非保障房、安置房等特殊住房。

2、查税收优惠适用条件，依据财政部、税务总局、住房城乡建设部2024年第16号公告，个人购买家庭唯一或第二套住房，面积140平方米及以下的，可享受契税1%的优惠税率;面积超140平方米的，首套按1.5%、二套按2%征收，此口径已不再区分普通与非普通住宅，直接按面积和套数判定优惠。

3、核验地方保留的“普通标准住宅”认定(用于土地增值税等场景)，以国办发〔2005〕26号文件为基础，各地可浮动调整，如福建明确需同时满足住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积144平方米以下，且排除别墅、高级公寓等;天津、重庆等多地已取消该区分，具体需咨询当地税务部门。