1、无民事行为能力人(如不满8周岁未成年人、不能辨认自己行为的成年人)签订的购房合同无效，其民事行为需法定代理人代理实施。

2、限制民事行为能力人(如8-18周岁未成年人)未经法定代理人同意或追认，签订的购房合同无效(纯获利益合同除外)。

3、买卖双方以虚假意思表示签订的合同无效，如为逃避债务、规避限购等签订的虚假购房合同。

4、恶意串通，损害国家、集体或第三人合法权益的合同无效，如买卖双方串通低价售房损害抵押权人利益。

5、违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效，如买卖违法建筑、未取得预售许可证的商品房预售合同(起诉前未补证)、非本集体成员购买宅基地房屋等。

6、违背公序良俗的合同无效，如为洗钱、规避执行等非法目的签订的购房合同。

7、出售人无处分权且未经权利人追认，也不构成表见代理的合同无效，如无权处分共有房屋且未获共有人同意。

8、房地产分离出售 (仅转让房屋所有权不转让土地使用权)的合同无效，违背房地一体原则。

购房合同无效的法律后果是什么

1、合同自始无效，自订立时起就不具备法律约束力，未履行的不再履行，已履行的需恢复原状。

2、返还财产，出售人返还购房款及利息，买受人返还房屋;已装修的，根据添附规则处理，可拆除则拆除，无法拆除则折价补偿。

3、房屋无法返还(如被第三人善意取得、毁损灭失)或无必要返还(如拆除成本过高)，买受人按市场价值折价补偿出售人。

4、赔偿损失，有过错一方赔偿对方直接损失(如中介费、税费、装修费、律师费)与间接损失(如利息、房价涨跌差额);双方均有过错，按过错比例分担。

5、恶意串通损害国家、集体或第三人利益的，相关财产收归国有或返还集体、第三人。

6、独立存在的争议解决条款(如仲裁、管辖约定)效力不受影响，可作为处理纠纷的依据。

7、部分条款无效不影响其他合法条款效力，其他条款仍需履行，仅该无效条款自始无约束力。

8、已缴纳的契税、印花税等，可按规定申请退税，具体以税务部门要求为准。