1、验房时详细记录不合格部位，拍摄清晰照片与视频标注时间地点，列出问题清单，在验收单注明“不合格”并拒签，同时留存开发商工作人员签字确认的问题记录。

2、核对开发商是否提供竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书，缺件可直接拒绝收房。

3、一般质量瑕疵(如墙面空鼓、门窗密封差等)，通过EMS发书面整改催告函，明确整改期限、标准及逾期赔偿，整改后重新验收，整改期间损失可一并主张。

4、严重影响居住的问题(如渗漏、大面积开裂等)，书面通知开发商拒收并限期整改，按合同主张逾期交房违约金，整改后仍不合格可要求解除合同并索赔。

5、主体结构不合格(如承重墙裂缝、地基沉降等)，立即书面通知开发商停止交付，委托CMA资质第三方机构检测，确认不合格可要求退房、返还房款及利息并索赔相关损失。

6、开发商拒绝整改或整改仍不合格，收集完整证据向当地住建部门、12315平台投诉，提交材料请求介入处理。

7、合同有仲裁条款按约定申请仲裁，无则向房屋所在地法院起诉，诉求可包括整改、赔偿、解除合同等，必要时申请司法鉴定。

8、若自行修复，保留费用票据，后续向开发商追偿，也可要求开发商承担鉴定费、诉讼费等相关费用。

验房时发现问题但开发商拒绝整改怎么办

1、立即通过EMS向开发商发送书面整改催告函，列明问题清单、整改标准、期限(如15-30日)及逾期不整改的违约责任(如逾期交房违约金、自行维修费用追偿等)，保留快递回执与函件副本。

2、对验房问题现场拍照、录像并标注时间地点，让开发商或物业人员在问题清单签字确认，同时核对并留存竣工验收备案表、住宅质量保证书等关键文件，作为维权核心证据。

3、向当地住建部门、12315平台提交书面投诉，附上证据材料，要求责令开发商限期整改，行政处理意见可作为后续维权依据。

4、一般质量问题(如墙面空鼓、门窗漏风等)，开发商拒整改可自行或委托第三方维修，保留费用票据与维修记录，后续通过诉讼/仲裁向开发商追偿费用及相关损失。

5、严重影响居住(如渗漏、大面积开裂等)或主体结构不合格，委托CMA资质第三方机构检测，凭报告要求开发商停止交付、限期整改，仍不合格可主张解除合同、返还房款及利息并索赔。

6、合同约定仲裁条款的向约定机构申请仲裁，无约定则向房屋所在地法院起诉，诉求可包括整改、支付违约金、赔偿损失、解除合同等，必要时申请财产保全。