1、定义与来源不同，商品房是开发商以出让方式拿地后建的市场化销售房屋，面向全体购房者;回迁房是拆迁时补偿给被拆迁人的安置用房，源于拆迁补偿协议，仅限回迁户获取。

2、土地性质有别，商品房土地为出让用地，开发商已缴土地出让金，产权年限清晰(住宅通常70年);回迁房多为划拨用地，土地成本低，无土地出让金，后续交易可能需补缴。

3、产权与交易限制不同，商品房产权完整，办下不动产权证后可自由交易、抵押，仅受当地限售政策影响;回迁房常有限制，如需满5年才能上市，部分需补缴土地出让金，无产权证的回迁房无法合法过户。

4、价格差异明显，同地段回迁房因土地成本低、无市场溢价，价格通常比商品房低20%-50%;商品房定价遵循市场规律，受地段、配套、品牌等影响，价格更高。

5、建筑质量与配套不同，商品房多由品牌开发商打造，户型设计合理、小区绿化与物业服务较好，质量管控严格;回迁房侧重满足基本居住，部分存在户型紧凑、配套简陋、质量参差不齐等问题。

6、贷款与抵押能力不同，商品房可正常办理商业贷款、公积金贷款，也能用于银行抵押;回迁房因产权与土地性质问题，贷款审批难度大，未补出让金的通常难以抵押。

7、获得与交易流程不同，商品房通过商品房买卖合同购买，流程规范透明;回迁房基于拆迁补偿协议获得，交易时除常规流程外，可能需额外办理补缴出让金、解除限制等手续。

购买回迁房需要注意哪些问题

1、核查回迁房产权状态，要求卖方提供拆迁补偿协议、回迁安置证明、不动产权证，确认房屋是否已办下房产证、土地性质是划拨还是出让，未办证的回迁房无法合法过户，交易风险极高。

2、确认上市交易限制，多数回迁房需满5年且补缴土地出让金后才能上市，核实当地政策规定的限售年限，避免因未达条件签订合同导致交易无效。

3、明确土地出让金补缴责任，在合同中写明补缴主体(买方或卖方)、补缴金额计算方式、补缴时间节点，避免后续因费用承担问题产生纠纷。

4、核查房屋是否存在权利瑕疵，确认房屋无抵押、查封、冻结等限制交易情形，若是共有产权(如夫妻共有、家庭共有)，需所有共有人签字同意出售，否则合同可能被撤销。

5、签订详细的买卖合同，明确房屋交付时间、房款支付节点、户口迁移时限、违约责任(如卖方反悔的赔偿标准)，对口头承诺(如赠送设施、配套)需写入补充协议。

6、优先选择资金监管，将购房款存入第三方监管账户，待完成过户、补缴费用等手续后再划转资金，避免直接全款支付导致钱房两空。

7、核实房屋质量与物业配套，实地查看房屋户型、墙体、防水等质量问题，了解小区物业服务水平、水电费缴纳标准，回迁房部分存在户型设计不合理、配套简陋的情况。

8、确认户口迁移与学区资格，若涉及子女入学，需核实卖方户口是否能按时迁出、房屋对应的学区名额是否被占用，部分城市学区政策对回迁房有特殊限制。