看房一般选什么时间
1、早晨(8:00-11:00)：阳光较弱，此时采光达标则全天无忧;重点观察房间朝向和楼间距遮挡情况。
2、晚上(19:00后)：检测夜间噪音(如临街商铺、交通)和光源污染。评估小区安保(照明、监控)和物业响应速度。
二、季节选择
冬季(12月-1月)：冬至前后日照最短、角度最低，能暴露采光缺陷(如楼间距不足导致的挡光);同时测试门窗密封性(手触缝隙查漏风)。
三、天气条件
1、晴天：确认采光效果，观察墙面裂缝、地面平整度等细节。
2、雨天：检查屋顶、窗框渗漏和墙体返潮。验证小区排水(道路积水、地下室进水风险)。
看房选房注意事项
一、合法性核查：五证是底线
1、五证齐全
必须确认开发商具备《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》。缺少任一证件均属违规销售，可能面临产权风险。
2、核实备案价与合同条款
对比宣传价格与备案价，避免被“低价噱头”误导。签订合同时需使用政府示范文本，明确交房时间、违约责任等关键条款，警惕霸王条款。
二、房屋本身：质量与实用性
1、户型与空间
优先选择南北通透、动静分区的户型，主卧和客厅朝南比较好 。
警惕样板间“缩家具”陷阱，携带卷尺实测空间尺寸，注意承重墙位置是否影响改造。
2、楼层选择
避开槽钢层、腰线层、设备层(可能噪音大或渗水)，慎选底层(易潮)和顶层(漏水风险)。
步梯房建议选4层以下，电梯房注意梯户比(如2梯4户以上更舒适)。
3、隐蔽工程检查
现房或二手房需查验墙体裂缝、水电管线走向、防水层(尤其卫生间和阳台)，雨天看房可测试渗漏和排水。
三、配套与地段：生活便利性
1、交通与生活配套
步行10分钟内需有地铁/公交站，1公里内应有商超、菜场、医院等。
警惕“规划中”配套(如名校分校、地铁延长线)，需通过政府网站核实落地时间。
2、环境与噪音
避开高架、铁路、主干道旁的房源，关窗测试隔音效果。
注意小区内部不利因素(垃圾站、底商餐饮油烟等)。
四、开发商与物业：长期保障
1、开发商资质
优先选择国企或头部房企，降低烂尾风险。可通过住建部门查询企业信用评级。
2、物业口碑
物业水平直接影响居住体验和房产保值。观察现有小区楼道清洁、绿化维护情况，询问业主评价。
五、财务与谈判技巧
1、价格与税费
对比周边均价，利用房屋瑕疵(如采光差)或市场低迷期砍价(幅度可达5%-10%)。计算总成本：除房款外，还需预留契税(1%-3%)、维修基金、物业费等。
2、贷款选择
公积金贷款优先(利率更低)，贷款年限尽量拉长以降低月供压力。
六、风险规避
1、二手房特别注意
核实产权是否清晰(无抵押/查封)、学籍是否占用(若为教育房)、户口能否迁出。
2、警惕促销陷阱
超低价房源可能位置或楼层存在硬伤，需实地验证。
3、保留证据
对销售承诺录音，保存宣传资料，合同注明“贷款失败可退定金”等条款。
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