1、优先与对方协商，签订书面解约协议，明确退款金额、期限、违约金及房屋返还时间，保留聊天记录、通话录音、转账凭证等证据，协商一致后按协议执行。

2、区分合同效力：非本集体成员买卖宅基地小产权房，合同多因违反土地管理法强制性规定被认定无效，可诉请法院确认无效并互相返还财产，按过错比例分担装修、房屋占用费等损失。

3、同村集体成员间合法宅基地房买卖，合同通常有效，反悔需有法定/约定事由(如卖方欺诈、房屋严重质量问题)，否则难单方解除，违约方需按合同承担违约责任。

4、房屋属违建(无规划/建设审批)，买卖合同因标的违法无效，可主张返还购房款，自身未尽审查义务可能分担部分损失。

5、协商/调解无果，收集购房合同、付款凭证、沟通记录等证据，在三年诉讼时效内提起诉讼，请求确认合同无效或解除合同、返还房款并赔偿损失。

6、卖方隐瞒小产权属性、无处分权等致合同目的无法实现，买方可主张解除合同并要求全额退款、赔偿装修及预期损失。

7、合同被确认无效后，买方退还房屋，卖方返还购房款，双方均有过错的，按比例分担房屋增值、装修残值、搬迁费等损失。

购买小产权房需要注意哪些问题

1、确认房屋权属与土地性质，核实卖方是否为宅基地使用权人、村集体成员，明确土地是集体建设用地还是农用地(农用地建房属违建)，要求卖方出示宅基地证、建房审批手续等原始文件。

2、严格限定交易对象，仅同村集体经济组织成员间的小产权房买卖可能被认定为有效，非本村成员购买风险极高，合同大概率无效，不受法律保护。

3、核查房屋合法性，确认房屋已取得乡村建设规划许可证、施工许可证，无超面积建设、擅自加层等违规情形，避免购买违建房屋面临强拆风险。

4、签订详细书面协议，明确房屋位置、面积、价款、付款方式、交付时间，约定合同无效后的退款责任、损失分担比例，同时注明房屋遇拆迁时的利益分配方案。

5、要求村集体或村委会出具书面同意证明，见证交易过程并盖章确认，降低卖方单方反悔的概率，增强协议的证明力。

6、避免全款一次性支付，可采用分期支付方式，如签约付定金、交房付大部分款项、完成交接付尾款，减少资金损失风险。

7、留存完整交易证据，包括购房合同、付款转账凭证、收款收据、沟通记录、房屋交接清单、村集体证明等，确保维权时有据可依。

8、明确房屋配套与后续责任，约定水电气网过户方式、物业费承担主体，确认房屋无抵押、查封、租赁等权利负担，避免后续使用纠纷。