1、仅签认购书未签正式购房合同：因个人原因退房，开发商通常会没收定金;若合同约定“可退定金”条款，可按约定处理，如支付少量违约金后退定金。

2、已签正式购房合同且无约定/法定退房事由：自身原因退房属单方违约，需与开发商协商，协商一致可解除合同，但可能要承担违约责任(如支付总房款5%-20%的违约金、没收定金等);开发商不同意则无法强制退房，强行退房可能被起诉索赔。

3、合同约定“买方自身原因可退房”条款：按合同约定执行，如支付违约金后解除合同、退还房款等。

4、特殊情况：若能证明开发商存在欺诈(如隐瞒无预售证、房屋已抵押等)、房屋主体结构质量不合格等法定违约情形，即使是自身原因提出退房，也可依法解除合同并要求退房退款，还可主张赔偿。

退房时如何与开发商进行协商

1、梳理并备齐全套购房材料，包括认购书、购房合同、补充协议、付款凭证(发票、转账记录)、网签/备案文件、按揭合同、与开发商的沟通记录(微信、短信、通话录音等)，同时对照合同明确退房相关条款(如违约金比例、定金处理、退房流程)，预判自身违约成本与诉求边界。

2、明确退房原因与诉求，如因自身原因退房，提前想好可接受的违约金比例、退款到账时间等方案;若开发商存在违约(如逾期交房、无证预售、房屋主体质量问题等)，收集好违约证据，为协商争取有利地位。

3、选择合适沟通渠道与时机，优先电话预约开发商销售经理、客服负责人或法务人员进行当面协商，避开销售旺季，选工作日非高峰时段或开发商回款节点(如季度末、年末);也可通过书面函件(邮寄并留存快递底单)、官方邮箱提出退房申请，书面材料需注明退房原因、诉求、联系方式与日期。

4、沟通时态度诚恳理性，主动说明退房原因，依据合同条款表明自身违约责任或开发商违约事实，主动提出具体方案，强调和平解决意愿，避免指责与情绪化表达，降低对方抵触情绪。

5、全程保留协商证据，当面沟通提前告知对方后录音，微信、邮件沟通保存完整记录，协商后要求出具书面纪要，明确退房条件、违约金、退款时间/方式、手续办理流程等，双方签字盖章，拒绝口头承诺。

6、协商达成一致后，签订正式书面退房协议，明确退款金额、退款期限、支付方式、网签/备案撤销、按揭合同解除等事项，后续按协议配合办理房屋交接、注销抵押、撤销网签等手续，跟进退款到账情况。

7、协商无果时，向当地住建局房产管理科、消费者协会投诉申请第三方调解，也可咨询律师评估诉讼/仲裁可行性，准备好证据材料走法律途径维权。

8、若已办按揭，提前与贷款银行沟通解除贷款合同、注销抵押的流程，明确贷款结清、抵押注销的时间节点，避免因按揭问题影响退房手续办理。