1、核查房屋主体结构：重点查看墙面、地面、天花板有无裂缝、空鼓、渗水痕迹，承重墙是否有拆改痕迹，阳台、窗台是否存在开裂或下沉隐患。

2、检测水电管线老化情况：检查电路是否为老旧铝线，插座数量与位置是否合理，地线是否有效;查看水管材质(镀锌管易生锈)，测试水压与排水速度，排查管道漏水问题。

3、验收防水工程：对厨卫、阳台做闭水试验(蓄水24-48小时)，查看楼下屋顶有无渗漏，询问房东防水翻新时间，避免后期漏水纠纷。

4、检查门窗密封与老化程度：测试门窗开关是否顺畅，木质门窗有无变形、腐烂，金属门窗是否生锈，密封条是否破损，关闭后是否漏风渗水。

5、评估公共设施运行状况：查看楼道照明、单元门禁是否正常，测试电梯运行是否平稳、年检是否合格，核查消防设施(灭火器、消火栓)是否齐全有效。

6、排查排水与排污隐患：检查下水道是否通畅，有无反味、堵塞情况，老旧小区需确认是否完成雨污分流改造，避免雨季积水倒灌。

7、核实房屋产权与历史遗留问题：确认不动产权证信息，核查是否存在抵押、查封、共有产权，询问是否有物业费、暖气费拖欠记录，了解邻里是否有纠纷。

8、考察小区改造与规划情况：确认是否纳入老旧小区改造计划(如加装电梯、外墙保温、管网改造)，了解改造时间与费用分摊方案，评估改造对居住的影响。

验房时发现问题如何与卖家协商解决

1、先固定证据：对验房发现的问题(裂缝、渗水、管线老化等)拍照、录像，标注位置和程度，留存《验房记录表》《房屋实测报告》等书面材料，避免后续争议。

2、分类梳理问题：按“影响居住安全”“影响正常使用”“轻微瑕疵”三类划分，明确核心诉求(维修/降价/换房/解除合同)。

3、选择协商时机与方式：优先当面沟通，或通过书面函件(EMS/微信)正式提出，避免口头协商无凭证。

4、提出具体解决方案：安全类问题(主体裂缝、漏水严重)，要求卖家限期整改，或委托第三方机构维修，费用由卖家承担;整改后需复验。功能类问题(水电故障、门窗损坏)，协商卖家维修到位，或直接扣除对应维修费用抵扣房款。轻微瑕疵(墙面掉皮、五金松动)，可要求降价补偿，或放弃追责加快交易流程。

5、结合合同条款主张权利：对照购房合同中“房屋质量保证”“违约责任”条款，明确卖家义务，若合同约定“房屋无质量瑕疵”，可要求按约履行。

6、协商不成的替代方案：提出共同委托第三方专业机构检测，以检测报告作为整改或赔偿依据;若卖家拒绝处理核心问题，可主张解除合同并要求退还定金、赔偿损失。

7、达成一致后书面确认：将协商结果写入《补充协议》，明确整改内容、完成时间、费用承担、违约责任，双方签字盖章，作为购房合同附件。

8、保留协商全程记录：留存聊天记录、通话录音、会议纪要等，作为后续维权的证据。