1、开发商擅自变更规划：商品房销售后，开发商本就不得擅自变更规划、设计。若其未取得规划部门批准就私自变更规划，比如私下修改小区容积率、取消约定的配套设施等，这种行为本身既违约又不符合法律规定。此时购房者可直接要求退房，同时有权要求开发商退还已付房款及利息，并承担相应违约责任，赔偿因规划变更造成的损失。

2、开发商经批准变更规划但未履行通知义务：若规划变更是经规划部门批准、设计单位同意的合法变更，且变更导致商品房的结构型式、户型、朝向等影响房屋质量或使用功能的情况，开发商需在变更确立之日起10日内书面通知购房者。若开发商未按规定时限通知，无论变更本身是否合理，购房者都有权要求退房，开发商需承担退房相关的违约责任。

3、开发商经批准变更规划且履行了通知义务：这种情况下购房者拥有自主选择权。在收到书面通知后的15日内，购房者可作出退房的书面答复，若决定退房，开发商需配合办理退房手续并承担相应责任;但如果购房者逾期未作出书面答复，会被视同接受该规划变更，后续再以此为由要求退房，通常难以得到支持。不过也有少数例外，若规划变更属于显著提升房屋或小区价值的有利变更，法院可能基于公平原则，以未损害买受人权益为由不支持退房诉求。

如何判断开发商的规划变更是否合法

1、核查变更内容是否符合控制性详细规划

控制性详细规划是区域建设的核心依据，开发商的规划变更内容必须契合此规划。比如小区原规划中的公共绿地、容积率、建筑密度等核心指标，若开发商变更后导致容积率大幅提高、公共绿地被占用改为商业设施等，且该变更不符合控制性详细规划，那么即便开发商提交了申请，规划部门也不得批准;若出现违规批准的情况，该规划变更依旧属于违法变更。

2、确认是否取得规划主管部门合法审批

开发商无权擅自变更规划，确需变更时必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提交变更申请，且附上变更理由、变更后的规划方案等材料。购房者可要求开发商出示规划变更的批准文件，比如新的建设工程规划许可证及附图，同时可到当地城乡规划主管部门现场或线上查询，核实该批准文件的真实性与有效性。没有获得该部门正式批准文件的规划变更，均属于违法行为。

3、检查是否履行公示与通报义务

规划变更获批后并非就完成了合法流程，城乡规划主管部门要及时将变更后的规划条件通报同级土地主管部门，同时进行公示，让包括购房者在内的公众知晓变更情况。若开发商仅拿到审批，但主管部门未公示、也未通报土地主管部门，或者开发商私下隐瞒变更信息不对外公示，该变更行为因程序瑕疵构成程序违法。

4、核实是否完成土地部门备案

开发商在拿到规划变更批准后，需及时将变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。尤其是当规划变更涉及土地使用性质等关键内容时，还需重新签订国有土地使用权出让合同。若开发商未履行备案手续，会导致规划变更的后续流程不合规，影响其变更行为的整体合法性。

5、查看是否履行对购房者的通知义务

若规划变更会造成商品房的结构型式、户型、朝向等与购房合同约定内容发生变化，依据《商品房销售管理办法》，开发商要书面通知购房者。即便规划变更已通过官方审批，但未通知受影响的购房者，虽不直接导致规划变更本身违法，却构成对购房者的违约，同时也可能因侵犯购房者知情权使得变更相关的后续执行存在法律瑕疵。