小产权房不能办理商品房预售证。按照规定，办理商品房预售证需开发商交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，还得持有建设工程规划许可证等证件。而小产权房建在农村集体土地上，未经过国有化征收，也没缴纳土地出让金等关键费用，根本拿不到国有土地使用权证书这一核心前提证件。

此外，小产权房大多未经国土、规划等部门的正规全面审批，很多甚至属于违规建设，不符合商品房预售证所需的合法建设审批要求。而且小产权房的产权证明由乡镇政府或村委会出具，并非国家房管部门颁发，本质不具备合法商品房的产权属性，国家明确其无资格办理商品房相关的预售许可，同时也禁止小产权房像商品房那样公开上市交易。

小产权房的产权到期后应该如何处理

首先要明确，小产权房本身没有国家认可的合法产权，也不存在商品房那样法定的产权年限，所谓“产权到期”是一种认知误区。其后续处理无统一法定流程，主要根据土地规划、房屋状况等有以下几种情况：

1、继续居住使用：若房屋所在集体土地性质未变，且房屋质量符合居住安全标准，住户一般可继续居住。但这并不意味着获得合法产权，房屋依旧无法上市交易、抵押，也随时可能因政策调整面临风险。

2、补缴费用后转正：若该小产权房属于历史遗留问题，且符合当地规划、质量等条件，可能会有补缴土地出让金及相关税费的机会，完成手续后可办理合法产权登记，转为合法房产。不过这仅为部分地区针对特殊情况的试点处理方式，并非普遍政策。

3、土地征收后的拆迁处置：若房屋所在集体土地被依法征收转为国有，小产权房大概率会面临拆迁。由于无合法产权，住户无法享受商品房同等标准的拆迁补偿，通常仅能获得房屋建筑成本相关的少量残值补偿，远低于合法房产的拆迁安置待遇。

4、被认定违建拆除：若小产权房不符合城乡规划，或被认定为违法建筑，即便未到所谓“期限”，也可能被依法拆除，这种情况下住户甚至可能无法获得有效补偿，所有损失需自行承担。