‌房屋贷款主要是根据评估价来确定，而不是成交价。‌在二手房贷款中，银行会根据房屋的评估价格来决定贷款额度。评估价是由专业的评估机构根据市场需求和房屋价值作出的判断，而成交价则是买卖双方最终达成的交易价格。通常情况下，评估价和成交价并不完全一致，评估价可能会低于成交价，这是为了规避风险。‌

银行在审批二手房贷款时，通常会按照房屋的评估价格来计算贷款额度。评估价越高，贷款额度也就越大，购房者实际需要支付的首付款就会相对较少。然而，为了提高贷款额度而故意提高评估价的行为是不被允许的，因为这会增加银行的风险，可能导致贷款申请被拒绝或涉及法律责任。

房屋贷款办理什么流程

‌1、准备资料‌：首先，借款人需要准备一系列的身份证明、房产证明和收入证明等材料。具体包括身份证、户口本、结婚证(如已婚)、房产证、购房合同及发票、收入证明、银行流水单等。如果是自雇人士或企业主，还需要提供营业执照、税务登记证及近一年的企业经营流水等文件‌。

‌2、填写申请表‌：准备好所有材料后，借款人需填写银行提供的贷款申请表，明确个人信息、贷款金额、用途和还款方式等‌。

‌3、房屋评估‌：银行会委托专业评估机构对抵押房屋进行评估，根据房屋的位置、面积、房龄、装修情况等因素确定市场价值，从而确定贷款额度‌。

‌4、银行审核‌：银行会对借款人提供的资料进行审核，包括信用记录、收入证明的真实性等。如果一切顺利，银行会与借款人签订借款合同和抵押合同，明确贷款利率、还款方式、期限等条款‌。

‌5、办理抵押登记‌：合同签订后，借款人需办理房屋抵押登记手续，确保银行的抵押权得以实现‌。

‌6、放款‌：在所有手续办理完毕后，银行会按照合同约定发放贷款‌。

‌7、还款‌：借款人需按照合同约定的还款方式和期限按时还款，通常可以通过银行代扣方式进行‌。