1、未办理房产证：在依法办理房屋权属登记前，购房合同被解除、无效或撤销(含协商退房、开发商违约、法院判决等)，已缴契税可全额退还。依据《契税法》第十二条，权属转移未最终成立，应税行为消失，税务机关应依法办理退税。

2、已办理房产证：若已完成不动产权登记、取得产权证，即便退房，已缴契税不予退还。因权属已合法转移，契税纳税义务已完成，交易解除不影响已缴税款效力。

3、其他可退情形：实测面积小于合同面积、多缴/错缴契税、法院裁决权属转移无效且恢复至原权利人等，可按规定申请退税。

商品房退房的注意事项有哪些

1、退房前务必与开发商签订书面解除购房合同协议，明确退房原因、退款金额、精确到日的退款时间、违约金比例及双方配合注销网签的责任，拒绝任何口头承诺，避免后续无依据维权。

2、若房屋已办理按揭贷款，需先与银行沟通结清贷款并注销抵押登记，否则无法完成网签注销和后续退房流程，同时要明确贷款已产生的利息、违约金由哪一方承担。

3、清晰划分违约责任，若是开发商逾期交房、房屋质量不达标、虚假宣传等违约行为，可主张全额退款并要求赔偿损失;若是自身原因退房，需按合同约定支付违约金，避免争议。

4、务必督促开发商在约定时间内配合完成网签和合同备案注销，否则会保留购房记录，影响后续再次购房的首付比例、贷款利率及契税优惠资格。

5、已缴纳契税和住宅专项维修资金的，退房后要及时凭解除协议、网签注销回执等材料向税务和住建部门申请退税退款，注意在缴税之日起3年内申请，逾期将无法办理。

6、收齐全部退款前，不要轻易交回房屋钥匙、放弃房屋占有，也不要签署放弃权益的空白文件或补充协议，防止出现钱房两空的风险。

7、保留好全部相关证据，包括购房合同、付款发票、转账记录、沟通记录、解除协议等，若开发商拖延退款或拒不配合，可凭证据向住建部门投诉或向法院起诉。

8、办理退房时核对所有款项明细，明确已付房款、定金、税费等退还方式和时间，避免开发商以各种名目克扣费用，确保退款金额与约定一致。

9、退房完成后，及时查询个人购房记录是否清除，确认征信中房贷记录已结清，避免影响后续贷款审批和购房资格认定。

10、若房屋已交付装修，需在解除协议中约定装修损失的承担方式，避免退房后因装修投入产生额外纠纷。