1、先按“建筑成本 地段”定底价：小产权房没有产权溢价，核心价值就是建房成本 地段，不要按商品房价格对标，直接按当地自建房/回迁房价格谈。

2、用“产权风险”砍价：明确提出无房产证、不能贷款、不能过户、拆迁补偿不确定，这些都是硬伤，要求在报价基础上再降10%–20%。

3、强调合同无效风险：告知对方一旦出现纠纷、拆迁、原房主反悔，买卖合同可能被判无效，只能拿回部分房款，以此压低价格。

4、对比周边同类型小产权成交价：拿附近同小区、同楼层小产权的真实成交案例做参照，不接受虚高报价，只按市场行情谈。

5、付款方式谈让步：小产权大多要求全款，你可以分阶段付款(签合同付一部分、交房付一部分、稳定后结清)，卖家为了回款顺利通常愿意降价。

6、指出房屋硬伤折价：如质量一般、无物业、停车难、水电不稳定、户型差等，逐项折算成价格扣除。

7、要求赠送或抵扣：价格谈不拢就让对方送装修、家具、车位、储藏室，或承担部分物业费、水电过户费用，变相降价。

8、看卖家急售程度压价：对方急需用钱、移民、置换、债务问题时，直接给出一口价，表明能快速现金成交，促其让步。

小产权房买卖时一定要注意什么

1、确认土地性质

必须是集体建设用地/宅基地，严禁买占用耕地、基本农田、违建抢建的房子，这类拆迁基本无补偿。

2、核实房屋是否为违建

无报建、无村委证明、超层超面积的，属于违建，随时可能被拆且不赔，一定要看建房批复、村委盖章文件。

3、必须和真正产权人/宅基地证登记人签合同

不能跟二手房东、亲戚代签、开发商单独签，否则原房主随时可起诉合同无效。共有人(夫妻、子女)必须全部签字按手印。

4、买卖合同一定要村委见证/盖章

虽然不代表合法产权，但能证明交易真实、村委知情，后期纠纷、拆迁时是重要依据。

5、坚决拒绝“先交钱后签合同”“口头承诺”

所有约定：价格、交付时间、过户(更名)、水电落户、违约责任，全部写进合同。

6、查清房屋是否有抵押、查封、债务纠纷

小产权虽不能正规抵押，但常有民间借贷抵押，一房多卖风险极高，必须让卖方出具无纠纷声明。