4轮地产行情的启示
核心观点
地产政策和出口数据持续支撑市场风险偏好抬升。我们在5月月报判断：经济、政策、海外同时共振，有利于指数表现。近两周，国内外经济数据逐渐出炉，出口和生产动能延续，其他内需则略有走弱迹象；但政策持续加码，当下市场可能更关注经济的预期；若未来一周海外通胀数据能够有所回落，也将更加利于宏观三因素的共振，以及中国资产的表现。在市场没有重大风险的情形下，需要着重选择盈利和估值双击上行的方向，即周期 成长：1）周期以出海方向为主，财通策略出海组合4月以来回报率近10%（见图表5）；2）当前成长方向的性价比有所凸显，国资委、央企加大11个应用基础研究行动计划，量子信息、6G、深地深海、可控核聚变、前沿材料等方向值得进一步关注。
社融信贷负增超预期，成长有望受益货币宽松预期。1）新增社融信贷及结构同时负增，地产和消费等内需不足，降准降息宽松政策有望再加码，成长受益。2）科技产业催化不断，支持央企在量子信息、类脑智能、生物制造等领域布局原创技术策源地。3）成长关注：电子（存储）、AI（光模块、应用）、合成生物（透明质酸大产量应用）、算力（移动发布全球运营商最大单体智算中心）、量子通信（中电信量子形成量子 产业化布局）、卫星互联网（中国电信在港推出手机直连卫星业务）、机器人（特斯拉擎天柱机器人性能提高）。
专题：2022年以来4轮地产行情回顾和启示。近期地产政策大幅宽松，金融地产领跑市场。北京、深圳、杭州、成都、西安等多个“楼市风向标”城市全面或局部解除限购。2022年以来，地产政策连续放松，引发过4轮反弹行情，分别是： 1）2022年3-4月，坚持租购并举，加快发展长租房市场，城区常住人口300万以下城市取消落户限制。2）2022年8-9月，通过政策性银行专项借款方式推进“保交楼、稳民生”，五年期LPR下调15个BP。3）2022年11月，房地产股权融资，信贷、债券、股权融资“三支箭”齐发力，央行降准25个BP。4）2023年7-8月，延长“金融16条”中两项金融支持房地产融资政策期限，降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等。5）本轮北京、深圳、杭州、成都、西安等地纷纷优化调整房地产政策，取消住房限购、缩短购房个税和社保缴纳年限等。
参考前4轮地产行情特征： 1）指数层面，房地产指数平均涨幅18%，持续28天，行情高点的平均换手率为3.2%。
2）地产公司层面，龙头主要为保利发展、招商蛇口、万科等，市值普遍在800亿元以上，平均涨幅约16%，招商蛇口弹性相对高；弹性标的主要是中型房企，包括新城控股、华发股份、滨江集团等，市值集中在100-200亿元左右，平均涨幅40%。
3）地产链之中，开工端的装修建材、水泥表现较好，竣工端家电较弱。水泥/装修建材在过去4轮中平均涨幅分别为8.5%/9.5%，且3/4均排名地产链行业表现前列；白电/黑电在过去4轮中表现平平，平均涨幅分别为2.8%/1.5%。
4）对照本轮行情：1）当前房地产指数自4月28日以来反弹9.2%，行情持续12日；2）龙头平均涨幅约14%，中型弹性房企涨幅约19%；3）当前地产指数和公司结构均仍有机会。从指数层面看，当前房地产指数自4月28日以来反弹9.2%，行情持续12日，距离4轮历史均值仍有9%的上涨空间和16日的上涨持续期。从地产公司层面看，当前涨幅高的如滨江集团多为中型房企，平均约19%的涨幅距离4轮历史均值仍有21%的空间。从地产链行业来看，当前地产行业本身>地产链其他行业，钢铁/水泥/建筑本轮涨幅0.6%/2.1%/1%，较4轮历史均值还有5%/6.4%/6.2%的空间。综合看，当前房地产指数仍有约9%的涨幅空间，地产链中可关注钢铁/水泥/建筑等细分。
风险提示：美联储加息超预期、海外金融风险超预期、历史经验失效等。
注：文中报告节选自财通证券2024年05月12日研报《4轮地产行情的启示--A股策略专题报告(20240512）》，报告分析师 ：李美岑S0160521120002、张日升S0160522030001、任缘S0160523080001、徐陈翼S0160523030003
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