1、先核实退房是否符合法定或合同约定条件，比如开发商逾期交房超约定期限、房屋主体结构质量不合格、面积误差比绝对值超3%等，避免无正当理由退房需承担违约责任。

2、整理购房合同、付款凭证、开发商违约相关证明(如质量检测报告、逾期交房通知等)等证据材料，留存原件或清晰复印件备用。

3、向开发商发送书面《退房通知书》，明确退房理由、退款诉求(含首付、已还贷款本金利息等)及办理时限，通过EMS邮寄并备注“退房通知书”，保留快递底单和签收记录。

4、若开发商同意退房，双方协商签订书面退房协议，明确退款金额、支付期限、违约金、贷款合同解除、网签注销等核心条款，避免口头约定。

5、主动与贷款银行沟通退房事宜，凭退房协议办理按揭贷款合同解除手续，确定剩余贷款的偿还方式，可由开发商代偿或用退款优先结清贷款。

6、贷款结清后，与开发商共同到银行办理房屋抵押登记注销手续，拿到抵押注销证明，避免房产仍处于抵押状态。

7、双方配合前往不动产登记部门，提交退房协议、原购房合同、抵押注销证明等材料，办理商品房买卖合同备案及网签的注销手续。

8、按退房协议约定确认开发商退还的款项到账，涵盖扣除贷款后的剩余房款、违约金等，到账后要求开发商出具结算凭证。

9、若开发商拒绝协商或不履行退房协议，凭购房合同、退房通知书、沟通记录等证据，按合同约定申请仲裁或向房屋所在地法院起诉。

10、若已缴纳契税、房屋维修基金等相关税费，凭退房协议、注销证明等材料，到税务部门和住建部门申请退还已缴费用。

11、若已收房，需与开发商共同验收房屋现状、核对家电家具清单，签署房屋交接单，确认房屋无损坏后完成交接。

退房时购房者需要向银行支付违约金吗

1、因开发商违约导致退房的，比如房屋主体结构质量不合格、逾期交房超约定期限、开发商五证不全等，购房者可凭相关证明与银行协商，通常无需支付违约金，剩余未还贷款还可要求开发商直接向银行清偿。

2、因购房者自身原因退房的，如单纯不想购买、个人资金规划变动等，贷款合同中一般会约定提前结清贷款需支付违约金，银行会按合同约定收取，常见按剩余贷款本金的一定比例或数月利息计算。

3、因不可抗力因素退房的，如地震等自然灾害造成房屋损毁，或是政策突然调整导致失去购房资格且合同无特殊约定的，属于不可归责于购房者的情形，无需向银行支付违约金。

4、若贷款合同中明确约定特定期限后提前还款可免除违约金，而退房时已过该期限，即便因购房者自身原因退房，也可能无需向银行支付违约金。