公寓产权年限从开发商取得该地块国有土地使用权证的日期开始计算，而非购房者签订购房合同、交房或办理房产证的日期。我国公寓产权年限按土地性质划分：住宅类公寓(土地性质为住宅用地)产权70年，商业/办公类公寓(土地性质为商业用地、办公用地)产权40年或50年，核心计算起点均以土地使用权证登记的“出让起始日期”为准。

例如：开发商2020年拿下地块并取得土地使用权证，2022年开工建设，2024年交房，购房者2025年办房产证，该公寓产权年限仍从2020年开始计算，住宅类剩余年限为65年(70-5)，商业类剩余年限为35年(40-5)。

产权年限对公寓交易有哪些影响

1、定价核心影响：剩余产权年限越长，公寓估值越高;剩余年限不足30年(尤其商业类公寓)，因续期政策不明确、银行贷款限制，价格会显著低于同地段同品质长年限公寓，且剩余年限越短折价幅度越大。

2、贷款资格限制：住宅类公寓剩余年限≥20-30年(不同银行要求不同)才可申请按揭贷款，年限过短可能被拒贷或缩短贷款期限、提高首付比例;商业类公寓剩余年限不足10-15年，多数银行会直接拒贷，导致购房者需全款支付，降低交易流动性。

3、交易受众缩减：刚需购房者更倾向选择70年住宅类公寓，剩余年限短的公寓(尤其40/50年商业类)因后续续期成本不确定，仅吸引短期投资者或全款买家，受众范围狭窄，成交周期延长。

4、税费计算差异：产权年限影响土地增值税缴纳，商业类公寓交易时，若剩余年限短且增值幅度大，土地增值税税负可能更高;部分城市对满5年的70年住宅类公寓有税费减免政策，而40/50年公寓无此优惠，进一步影响交易成本和价格谈判。

5、续期预期风险：商业类公寓土地使用权到期后，续期需按规定申请且可能缴纳土地出让金，剩余年限越短，买家对续期成本的担忧越强烈，议价时更易压低价格;住宅类公寓虽自动续期，但剩余年限过短仍可能影响买家心理预期，降低购买意愿。