1、产权年限易缩水，公寓多为40年或50年商业/工业用地，交易时需核实剩余年限，剩余年限过短可能影响后续居住、转让及土地年限到期后的续期成本。

2、房屋可能存在抵押、查封等限制，如卖方未还清贷款将公寓抵押给银行，或因债务纠纷被司法机关查封，未解除限制前不能正常过户，易致交易失败。

3、若公寓为多人共有或夫妻共同财产，仅单方出面签约出售，后续其他共有人可能主张合同无效，导致交易终止并引发纠纷。

4、部分公寓可能已设立居住权，且完成登记，即使交易过户，居住权人仍可按约定占用使用房屋，会严重影响购房者的居住权益。

5、交易税费远高于普通住宅，需缴纳增值税、个人所得税、土地增值税等，若卖方转嫁部分税费或前期税费核算不清，会大幅增加购房者的实际购房成本。

6、若卖方隐瞒公寓曾发生非正常死亡等情况，购房者入住后发现，不仅影响居住体验，后续转售也会面临极大困难，且此类纠纷维权难度较大。

7、公寓若处于出租状态，根据“买卖不破租赁”原则，购房者需继续履行原租赁合同，若租期较长或租户不配合，会影响自身入住或重新出租计划，同时租户还可能享有优先购买权，忽略这点易引发纠纷。

8、付款环节易有资金风险，如买方直接支付首付帮卖方解押，卖方可能挪用资金未办理解押;或未走资金监管，支付房款后卖方拖延过户甚至失联，导致买方钱房两失。

购买二手公寓房时，如何核实房屋是否存在居住权

1、携带本人身份证，提供公寓准确地址和产权人信息，到房屋所在地的不动产登记中心申请查询《居住权登记簿》，工作人员可出具带章的《不动产登记查询证明》，能清晰知晓是否有居住权及权利人、期限等信息，这是最权威的方式。

2、登录当地政府政务服务平台或不动产登记机构线上服务端口，按提示输入公寓相关信息查询居住权登记情况，不过要留意部分地区线上数据可能存在更新延迟的问题。

3、要求卖方出示不动产权证书，仔细查看证书附记栏，若设立过居住权，此处可能会记载相关登记信息。

4、直接向卖方书面或当面询问公寓是否设立居住权，并要求其提供无居住权或居住权已注销的相关证明，同时可追问是否有过居住权相关的书面合同、遗嘱等文件。

5、实地看房时观察房屋实际居住状态，若有非产权人居住，主动询问其居住原因、居住期限，核实是否基于居住权居住;也可向公寓所属小区的物业、居委会或周边邻居打听，了解是否存在他人长期合法居住的情况。

6、若通过中介交易，明确要求中介协助核查居住权情况，并让其出具核查说明，避免中介因疏忽或刻意隐瞒导致自身权益受损。