1、要求房东出示本人身份证、不动产权证书原件，核对证件照片、姓名、身份证信息完全一致，拒绝只看复印件、照片代替原件。

2、现场通过不动产登记中心自助机、官方线上查档平台，查询房产真实权属、是否单独所有或共有，排除隐名共有、夫妻共有未告知问题。

3、核实房产证关键信息，包含房屋坐落、面积、土地性质、使用年限、规划用途，确认住宅、公寓、商业等属性与宣传一致。

4、重点查询房产抵押状态，确认是否存在银行抵押、私人抵押、高额借贷查封，明确抵押金额、解押时间与还款责任。

5、排查司法限制记录，查询房屋是否被法院查封、冻结、轮候查封、列入法拍清单，杜绝涉案房源、纠纷房源。

6、确认房屋有无违建、违规改造、擅自改结构、阁楼违建、露台封闭等问题，违建房产不能正常过户，还存在整改拆除风险。

7、核实房屋是否存在长期有效租约、买卖不破租赁情形，查清租客是否放弃优先购买权，避免交房困难、无法自住。

8、多渠道交叉核验，通过小区物业、社区、周边邻居了解房屋历史，排查是否存在继承纠纷、离婚分割、债务纠纷等隐性问题。

9、若是共有房产，必须要求全部共有人到场签字同意出售，已婚房源核验婚姻状况，夫妻双方共同签字，防止单方无权处分。

10、查看房产欠费记录，核实物业费、水电费、燃气费、取暖费、维修基金有无长期拖欠，避免交易后买家承接历史欠费。

11、签订居间合同前，留存房产证、身份证原件复印件，同步做好产权查档截图留存，作为后期纠纷维权的书面凭证。

如何查询房产是否存在长期有效租约

1、直接向房东核验原件，要求出示租赁合同原件，核对租期(重点看是否超过3年)、起止日期、租金支付方式、违约责任及是否有自动续租条款，拒绝只看复印件或照片。

2、现场面询实际居住人，确认是否为租客、入住时间、租期、租金标准及支付凭证，警惕“虚假长租”(如超低租金、一次性付多年租金)。

3、不动产登记中心查备案，携带身份证、购房意向证明，到窗口或自助机查询租赁备案记录，长沙可通过“长沙不动产登记”公众号、APP或自助机查询，备案租约具备对抗第三人效力。

4、向物业核实登记记录，查询房屋入住登记、物业费缴纳人、装修备案及访客记录，确认长期租客信息，部分小区留存租约副本。

5、交叉求证邻居与社区，向周边住户、社区网格员了解房屋出租历史、租客居住时长，排查长期租约、纠纷或隐性共有情况。

6、核查租金流水与押金凭证，要求提供近1-2年租金转账记录、押金收据，验证租约真实性，无流水或一次性大额支付需高度警惕。

7、审查租约关键条款，重点看是否含“买卖不破租赁”“优先购买权”“自动续租”，租期超20年的部分无效，抵押/查封后签订的租约通常无法对抗债权人。

8、要求租客签署书面声明，让租客出具《放弃优先购买权声明》及《租约情况确认书》，明确租期、到期日及无其他口头约定，作为交易附件。

9、买卖合同中锁定租约责任，写明租约到期时间、交房条件、租客清退责任及违约赔偿，预留尾款作为交房保证金。