一、获取土地但未开发或已开发而项目尚未启动销售：

从合同规定的交地日期的次月起（若合同中未明确交付时间，则从合同签订后的下一个月开始），基于实际持有土地面积和相应的税率计算应缴纳的城镇土地使用税。

二、项目完工并进入销售阶段：

1. 如果公共设施（如会所、游泳池、道路、小区绿化区等）在销售完成后归业主所有，那么根据总可售建筑面积与可售单元总占地面积（包括公共设施所占面积）的比例来分配每个可售单元应分担的土地面积。通过从可售单元总面积中减去上月末累计已售单元分摊的土地面积来计算当月的应税土地面积。计算公式如下：

月度计税土地面积=[未开发土地面积 已开发未开始销售项目占地面积 可售单元总占地面积(含公共设施占地面积)×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)]÷12；

2. 如果公共设施在项目销售结束后归房地产开发企业所有，则按照项目总可售建筑面积占可售单元总占地面积（不含公共设施占地面积）的比例来计算每个可售单元应分摊的土地面积。同样地，通过从可售单元总面积中减去上月末累计已售单元分摊的土地面积来计算当月的应税土地面积。计算公式为：

月度计税土地面积=[未开发土地面积 已开发未开始销售项目占地面积 公共设施占地面积 可售单元占地面积×(1-上月末累计已售单元建筑面积之和/项目总可售建筑面积)] ÷12；

3. 年度应纳土地使用税=∑(各月应税土地面积×税率)。