1、相邻业主(楼上/专有部分所有人)‌：因自家专有部分(如卫生间、厨房)的防水层损坏或用水设施故障导致漏水，损害楼下邻居的，应当承担侵权赔偿责任。‌‌

2、物业服务企业‌：对于屋顶、外墙、公共管道等‌共有部分的维护、养护负有法定义务‌。若因物业未尽到维修养护职责导致漏水，物业公司应承担相应赔偿责任。

3、‌开发商(建设单位)‌：在‌保修期‌内，因房屋本身存在质量问题(如防水工程不达标)导致的漏水，开发商应承担修复及赔偿责任。根据规定，屋面防水、有防水要求的卫生间等防渗漏的保修期通常为5年。

4、其他第三人‌：因第三人的侵权行为(如装修破坏防水层、违法搭建)导致漏水的，由该侵权人承担责任。‌‌

为什么赠送面积不能写入合同

1、产权归属问题：

产权不明：赠送面积可能并不具备独立的产权，如阁楼、地下室等部分，其产权可能归属于全体业主或特定条件下无法单独办理产权证。根据规定，未明确产权归属的面积无法被视为购房者完全拥有的财产，存在被收回或限制使用的风险。

无法登记：即使开发商承诺赠送面积，若该面积未计入产权证，则在法律上不被视为购房者完全拥有的财产。这意味着购房者无法取得该部分的产权证明，一旦发生纠纷，将难以维护自己的权益。

2、合法性与规划问题：

违反规划：赠送面积可能因违反规划、设计规定等合法性问题而未能写入合同。例如，开发商擅自改变建筑结构或用途，将公共区域作为赠送面积，这不仅违反了相关法律法规，还可能损害其他业主的权益。

政策限制：政府对房地产市场的调控政策也可能影响赠送面积的合法性。若赠送面积违反了相关政策规定，如限购、限贷等，则相关条款可能被认定为无效。

3、风险与纠纷考虑：

维权困难：若赠送面积未写入合同，购房者后期若遭遇开发商不兑现承诺，将面临维权困难。口头承诺难以作为有效证据，在法律纠纷中可能不被认可。

面积误差：购房合同中应明确面积误差的处理方式。若赠送面积未写入合同，则无法约定相应的误差处理机制，可能导致因面积误差引发的纠纷。