买二手房查询居住权，以不动产登记信息为准，未登记不生效。可携带本人身份证、房屋地址或产权证号，到房屋所在地不动产登记中心窗口申请查询不动产登记簿，获取加盖公章的查询证明，最权威稳妥。部分城市支持在当地政务 APP、不动产网站实名认证后线上查询，建议线下复核。签约前务必核实，并在合同中约定卖方无居住权承诺与违约条款，避免买到 “有房不能住” 的风险。

购买存在居住权的二手房有哪些风险?

购买存在居住权的二手房，核心风险在于“产权与使用权分离”，即便购房者拿到房产证，也无法享有完整的房屋使用权，后续可能面临诸多纠纷与损失，具体风险主要有以下几方面。

首先，无法实际入住，丧失房屋核心使用权。居住权依法登记后即具有法律效力，居住权人可按约定(通常至去世或约定期满)长期占有、使用该房屋，购房者作为产权人，无权驱赶居住权人，即便支付了全部房款，也可能面临“有房不能住”的尴尬局面，相当于只拥有了房屋的“名义产权”。

其次，无法出租获利，房屋收益权受损。房屋的实际使用权归居住权人所有，购房者无权将房屋对外出租、转租，无法通过出租获取租金收益，导致房屋的投资属性大幅降低，变成“有产权无收益”的闲置资产，影响资产的保值增值。

再者，房屋价值大幅缩水，流通性极差。带居住权的二手房因使用权受限，市场接受度极低，再次转手时难以找到买家，且成交价会明显低于同地段、同户型的无居住权二手房;同时，银行办理按揭贷款时，会因房屋使用权受限而拒绝放贷或降低贷款额度，增加购房者的资金压力。

此外，维权难度大、隐性纠纷多。居住权受法律严格保护，一旦设立，未经居住权人同意无法单方解除，即便通过诉讼维权，也需耗费大量时间、精力和金钱，且胜诉概率极低;同时，居住权人多为老人、亲属或保姆等特殊关系，后续可能因赡养、继承等问题引发额外纠纷，让购房者陷入长期扯皮。