1、小产权房买卖法律效力分主体判定，买卖双方均为房屋所在地集体经济组织成员，且符合宅基地分配使用规定，合同通常认定有效，受法律保护。

2、买方为非本集体经济组织成员(含其他村集体成员、城镇居民)，买卖小产权房的合同因违反《民法典》中集体土地流转的强制性规定，一般认定无效。

购买小产权房有哪些风险

1、合同效力风险：非本集体经济组织成员购买小产权房，买卖合同因违反集体土地流转规定通常被认定无效，双方权利不受法律保护，发生纠纷后可能被判返还房屋和房款。

2、产权无法过户风险：小产权房无国家颁发的不动产权证，仅能获得村委会或开发商出具的收据、协议等，无法完成法定过户登记，购房者始终无法取得法律认可的房屋所有权。

3、拆迁补偿落空风险：小产权房面临征收、拆迁时，补偿款通常归房屋所属集体经济组织或原产权人，购房者因无合法产权证明，难以主张补偿权益，即使签订补偿分配协议也可能被认定无效。

4、房屋质量无保障风险：小产权房建设多未经过正规规划、设计和竣工验收流程，缺乏质量监督，容易出现墙体开裂、漏水、电路老化等问题，且无法享受正规商品房的质量保修服务。

5、政策变动风险：国家对小产权房的管控政策可能随时调整，存在被认定为违法建筑而被拆除的可能，购房者可能面临“房财两空”的结局，且无任何赔偿渠道。

6、一房多卖风险：小产权房无统一的产权登记系统，开发商或原房主可能将同一房屋多次转卖，多个购房者之间易引发权属纠纷，维权难度极大。

7、无法贷款风险：银行等金融机构不接受小产权房作为抵押物，购房者只能全款支付，资金压力大，且无法通过按揭贷款、抵押贷款等方式盘活资产。

8、后续使用限制风险：小产权房无法办理水、电、气等配套设施的户名变更，可能面临断供风险;同时无法落户，子女无法享受房屋所在地的教育、医疗等公共服务。