买房时的建筑面积是包含公摊面积的，房产证上登记的面积也是套内面积＋公摊面积，公摊会直接算进你买房的总面积和总价里，是按包含公摊的建筑面积付款的，实际能使用的只有套内面积，公摊越大，得房率越低，实际使用空间就越小。

买房公摊面积大小受什么影响？

一、建筑结构与设计。

塔楼与板楼 ：塔楼因居住密度高，公共设施（如电梯、楼梯）集中，公摊面积通常比板楼大4。

户型结构 ：一梯多户分摊公摊较少，但总套内面积增加；一梯一户或两户分摊较多，但单价更低4。

外墙与层高 ：复杂外墙设计、高层建筑因消防设备需求，公摊面积显著增加。

二、梯户比与楼层。

梯户比 ：一梯两户公摊占比高于一梯多户，但总户数增加可分摊公共区域1。

楼层高低 ：高层住宅因电梯、消防等设施需求，公摊面积普遍高于低层。

三、公共设施与小区定位。

公共区域 ：大堂、电梯、室内车库等设施占用的面积直接影响公摊，高端小区因配套完善，公摊率通常较高。

物业类型 ：板式住宅得房率较高（约70%以上），叠式次之，点式最低。

四、政策与规范。

消防与人防要求 ：部分规范可能间接影响公摊面积，如高层住宅需额外预留消防通道。

得房率标准 ：不同地区对公摊率有明确规范（如7层以下7%-12%，高层14%-24%），需结合当地政策判断。

五、开发商与合同细节。

公摊构成 ：需明确电梯井、楼梯间等是否计入公摊，避免开发商虚高数据。

测绘报告 ：通过不动产权属测绘报告核实公摊数据，确保与宣传一致。

公摊面积如何计算？

公式：公摊价格=房屋总价 ÷ 总建筑面积（含套内面积和公摊面积）×公摊面积。

例如，若房屋总价200万元，建筑面积100平方米（其中公摊20平方米），则每平方米单价为2万元，公摊部分价格为20×2=40万元。