1、套数认定限制：多数城市按“认房认贷”标准，以家庭为单位，名下有1套住房或有1笔未结清住房贷款，再购房申请贷款即认定为二套房;部分城市已优化，首套房贷款结清后可按首套政策执行。

2、首付比例限制：全国商业贷最低首付统一不低于15%，各地因城施策，首套贷款未结清的二套房，多数城市首付30%-50%，结清的多为20%-30%;公积金二套首付通常不低于30%(部分城市25%)，未结清公积金贷款一般不可再用公积金贷二套。

3、贷款利率限制：商业贷方面，2025年多地已取消首二套利率区分，银行自主定价，未结清首贷的二套利率常高于首套(如LPR 20个基点);公积金二套利率普遍高于首套，五年以上常见3.075%左右(2025年标准)。

4、公积金贷款限制：首套公积金贷款未结清，不得用公积金贷二套;需连续缴存公积金(多数地区半年以上)、账户状态正常，二套公积金贷款额度有上限，且多子女、绿色建筑等可享额度上浮优惠。

5、还款能力限制：月收入需覆盖所有负债(含两套房贷月供)的2倍及以上，负债率一般不超家庭月收入50%，银行会严格审核流水、收入稳定性，自由职业者审批更严。

6、征信资质限制：征信需无“连三累六”逾期，无呆账、失信记录，短时间硬查询过多、多头借贷会影响审批，二套贷款对征信瑕疵更敏感。

二套房贷款要注意哪些

1、提前核清二套认定标准，以家庭为单位查房产登记与贷款记录，确认首贷结清状态，不同城市“认房认贷”细则有差异，避免因认定错误导致首付与利率成本超预期。

2、按首贷状态备足首付资金，未结清时多数城市首付30%-50%，结清后多为20%-30%，同时确认首付为自有资金或直系亲属赠与，避免资金来源违规被拒贷。

3、明确贷款方式与额度，公积金二套需首贷结清且缴存合规，有最高额度上限;商业贷额度按评估价核算，可结合公积金 商贷组合贷降低利息，提前测算额度缺口。

4、严控还款能力与负债率，月收入需覆盖两套房贷月供及其他负债的2倍以上，负债率不超50%，提前准备工资流水、纳税证明等材料，稳定收入来源更易通过审批。

5、提前优化个人征信，贷款前1-2个月自查征信，避免“连三累六”逾期、多头借贷与频繁硬查询，有瑕疵提前修复，二套贷款对征信敏感度更高。

6、合理选择还款方式与期限，收入稳定可选等额本金省利息，收入波动选等额本息稳月供;贷款期限最长30年，需满足年龄 期限≤70岁，公积金可延至退休后5年。

7、核实房屋与评估情况，二手商铺/房龄超20-30年的房源审批难度大，提前做房产评估，避免评估价低于成交价导致贷款额度不足，预留资金补差额。

8、明确税费与合同条款，二手商铺税费高，在合同中列明税种承担方与核算标准;约定贷款未获批时的解约与定金退还条款，避免违约损失。