定金不能退还的原因在于其担保作用和定金罚则。‌作为担保，定金确保合同双方诚信履行义务。如果支付方因自身原因不履行债务，则无权请求返还定金，这体现了对违约方的惩罚性，以维护合同严肃性。‌而订金可以退还的原因在于其预付款性质。‌由于订金相当于提前支付的货款，若合同未能成交(无论何种原因)，支付方有权要求退还，因为它不涉及担保责任。‌

定金和订金有什么区别

1、性质不同。订金通常被视作一种预付款，是购房者预先支付给售房者的部分款项，主要作用是为后续签订正式购房合同做准备，不具有担保性质。而定金是一种担保方式，旨在确保合同的履行。购房者支付定金后，若按约定履行合同，定金可抵作房款;若违约，则无权要求返还定金;售房者违约，则需双倍返还定金。

2、法律后果不同。若购房者最终未购买房屋，对于订金，售房者一般应予以退还;但对于定金，若因购房者自身原因导致合同无法签订，定金通常不予退还。

3、数额限制不同。法律对定金有数额限制，一般不得超过主合同标的额的20%;而订金的数额通常由双方当事人自行协商确定，没有严格的法定限制。

购房者在签订购房相关协议时，务必明确支付的是“订金”还是“定金”，以免自身权益受损。

买房一般要交哪些费用

1、购房款，这是最主要的支出，根据房屋面积和单价计算。

2、契税，一般由买方缴纳。首套房面积在90平方米及以下的，契税税率为1%;面积在90平方米以上的，税率为1.5%。二套房面积在90平方米及以下的，税率为1%;面积在90平方米以上的，税率为2%。

3、印花税，税率为0.05%，不过在部分地区目前可能有减免政策。

4、维修基金，用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，一般按照房屋建筑面积乘以一定金额收取，具体标准各地不同。

5、物业费，从交房之日起开始计算，用于小区的日常管理和维护服务，收费标准因小区而异。

6、权属登记费，即办理房产证的费用，一般为80元每套。