1、婚前一方付首付且登记在自身名下、婚后共同还贷的，房屋通常归首付登记方，剩余房贷由其作为个人债务独自偿还，同时需向另一方补偿婚后共同还贷的本金和利息，以及该部分对应的房屋增值额的一半。

2、婚前一方付首付但登记在双方名下、婚后共同还贷的，房屋视为双方共同财产，剩余房贷为共同债务，可协商归一方所有，由该方补偿另一方房屋净值(当前市价减去未还房贷)的一半并继续还贷，也可选择拍卖房屋还清房贷后平分剩余款项。

3、婚后双方共同出资购房(含共同首付或一方首付但共同还贷)，无论登记在一方还是双方名下，均属共同财产，双方可协商房屋归属，得房方按房屋净值的一半补偿对方并承担剩余房贷;双方都要房可竞价，价高者得房并履行补偿和还贷义务;双方都不要房可拍卖房屋，所得款项先还房贷，剩余部分按照顾子女、女方和无过错方的原则分割。

4、婚后一方父母付首付且登记在己方子女名下、夫妻共同还贷的，房屋一般归该子女，剩余房贷由其承担，需向另一方补偿婚后共同还贷部分及对应增值的一半;若登记在双方名下，按夫妻共同财产规则分割。

5、若房贷未还清导致房屋无法过户，协商不成起诉时，法院可能先仅判决房屋使用权归属和房贷承担主体，待房贷结清后，双方可再另行起诉分割房屋所有权。

离婚时房贷未还清，房产增值部分如何计算

1、婚前一方付首付、登记在自身名下，婚后共同还贷：先算不动产升值率，公式为不动产现价格÷(结婚时房产价格 共同已还利息 契税、评估费等购房必要费用);再计算补偿额，用婚后共同还贷的总金额(含本金和利息)乘以升值率，所得数额的一半即为登记方需补偿给另一方的增值部分金额。比如结婚时房产价41万，共同还贷利息3万，其他购房费用1万，离婚时房产现值90万，升值率就是90÷(41 3 1)=200%，若共同还贷10万，补偿额就是10×200%÷2=10万。

2、婚后共同购房(无论登记一方还是双方名下)：房产本身属于夫妻共同财产，房贷未还清不影响增值部分的性质，增值部分全额视为共同财产。计算上先确定房屋总增值额(离婚时市场价-购房时总价)，原则上该增值部分平均分割，也可结合双方出资贡献、是否存在过错等情况适当调整。

3、婚前一方购房、登记在双方名下，婚后共同还贷：房产视为夫妻共同财产，增值部分按共同财产计算。先算出房屋总增值额，再结合双方婚前首付、婚后还贷的实际出资比例分摊增值部分;若没有明确出资比例，可协商确定，协商不成则由法院根据实际情况酌定分割比例。