二手公寓房是否值得买要结合需求判断。对刚需过渡或想低成本获稳定租金的人有一定价值，长沙部分配套全的二手公寓回报率能达五六个点，且多位于成熟地段，周边商超、地铁等配套完善，即买即住或出租能快速获现金流。同时价格通常低于同地段新房公寓，议价空间大，若卖家急售，还可能以低于市场价购入。

但它也有明显短板，长沙不少40年产权二手公寓不被建议买，交易税费高，叠加中介费等总成本不低。房龄久的公寓贷款年限受限，月供压力大，且老化的水电、墙体等可能产生高额翻新费。另外其升值潜力普遍弱于住宅，非核心区的二手公寓后续流通难，想换房时可能面临变现慢甚至贬值的情况，投资需谨慎评估地段和流通性。

购买二手公寓房需要注意哪些问题

1、核实产权信息：确认不动产权证登记的性质为商业或办公(公寓常见属性)，核查产权是否清晰，有无抵押、查封、共有产权人等限制，共有的需所有共有人同意出售。

2、明确土地年限：查清土地使用权剩余年限，公寓多为40年或50年产权，年限过短会影响后续价值和续费成本。

3、核算交易税费：二手公寓交易税费高于住宅，需提前确认增值税及附加、个人所得税、契税、土地增值税等的缴纳方和金额，避免因税费过高增加购房成本。

4、检查房屋品质与配套：实地查看房龄、户型朝向、采光通风，检查水电、电梯、消防等设施的老化程度;确认物业费标准、物业公司服务水平，以及周边交通、商超等生活配套是否完善。

5、确认贷款条件：二手公寓贷款额度通常不超过评估价的50%，贷款年限最长10年，且利率高于住宅，需提前咨询银行确认自身贷款资质和还款压力。

6、了解出租与流通性：若用于投资，需调研周边同类型公寓的租金水平和空置率;同时评估地段潜力，避开非核心区、人流量少的公寓，防止后续变现困难。

7、核查历史遗留问题：向房东或物业了解房屋是否存在欠费(物业费、水电费等)、邻里纠纷、违建改造等情况，签订合同时明确遗留问题的解决责任。