1、核实房屋产权：要求卖方提供不动产权证、身份证，确认产权人是否为本人，共有房产需所有共有人签字同意出售;通过不动产登记中心查询房屋是否存在抵押、查封、冻结等限制交易情形。

2、明确房屋基本信息：合同中注明房屋地址、建筑面积、套内面积、房屋性质(住宅/商业)、产权年限、户型等，与不动产权证信息一致，避免面积误差争议。

3、披露房屋现状：要求卖方书面说明房屋是否存在租赁(需承租人出具放弃优先购买权证明)、欠费(水电燃气、物业费、供暖费)、质量问题(漏水、墙体开裂)等，签订《房屋交接单》确认。

4、约定交易价格与付款方式：明确总房款、定金(不超过总房款20%)、首付款、尾款金额及支付时间，优先选择银行资金监管，注明转账账户信息，避免现金交易，约定资金到账节点。

5、明确税费承担：列明契税、增值税及附加、个人所得税、印花税等税费的承担方，商业类二手房需额外明确土地增值税承担主体，避免后期扯皮。

6、约定过户与交房时限：明确网签、过户的具体时间，以及交房条件(如全款到账、贷款审批通过)，注明逾期过户/交房的违约责任(按日支付违约金或解除合同)。

7、贷款相关约定：若买方需贷款，明确贷款审批时限，约定贷款未通过的处理方式(退还定金、解除合同)，避免买方因贷款问题违约。

8、明确房屋附属设施归属：列明家电、家具、装修、车位、储藏室等附属设施的留存情况，避免交房时卖方擅自搬离约定物品。

二手房交易中卖方违约的常见情形有哪些

1、签订合同后单方直接毁约，明确表示不再出售房屋，拒绝推进后续交易流程。

2、实施一房二卖或一房多卖，与买方签约后又将房屋卖给第三方，甚至为第三方办理过户手续。

3、未按合同约定时间交付房屋，或交房时无故拖延，经催告后仍拒不交房。

4、以房价上涨等为由，要求买方额外增加购房款才配合办理过户，否则拒绝履行、合同。

5、拖延或拒绝配合办理房屋产权过户手续，找“手续未齐”“没时间”等理由推诿，甚至明确拒绝协助办过户。

6、隐瞒房屋权利瑕疵，签约时未告知房屋存在抵押、查封、居住权等情况，导致交易不能正常过户。

7、故意隐瞒房屋重大质量问题，如墙体贯通开裂、结构隐患、长期漏水等，影响买方正常居住使用。

8、未按约定解除房屋原有租赁关系，导致买方收房后不能正常入住和使用房屋。

9、交房时未按约定迁出户口，或隐瞒学校房学籍已被占用等关键信息，影响买方相关权益。

10、房屋存在共有产权(如夫妻共有)，签约时未取得其他共有人同意，后续其他共有人拒绝追认交易，导致合同无法履行。