1、先核查购房合同中关于房贷未批的约定，若明确约定可解除合同且无违约责任，按合同条款执行，同时准备撤销备案的材料。

2、若因买方自身原因(如征信不良、收入不达标)导致房贷未批，解除合同需承担违约责任(如违约金)，与卖方协商一致后共同申请撤销备案，或按合同约定承担责任后单方申请。

3、若因卖方原因(如房屋产权瑕疵、未办预售证、未配合提供材料等)导致房贷未批，买方可单方解除合同并要求退还已付款项及利息、赔偿损失，凭相关证明材料申请撤销备案，卖方需配合。

4、若因不可归责于双方的事由(如信贷政策调整、限购限贷、不可抗力等)，双方可协商解除合同、退还已付款项，共同申请撤销备案，无需承担违约责任。

5、协商一致解除合同的，签订书面解除协议，携带合同原件、身份证、贷款未获批证明、撤销申请表等材料，买卖双方共同到房管部门办理备案撤销，部分地区可能需公告无异议后完成。

6、协商无果时，可通过诉讼或仲裁确认合同解除，凭生效法律文书单方到房管部门办理备案撤销手续。

7、若不想解除合同，可与卖方协商变更付款方式(如增加首付、更换贷款银行、改为全款)，签订补充协议后办理备案变更手续。

8、完成备案撤销或变更后，及时收回已付款项，结清相关费用，避免后续纠纷，同时留存所有书面材料及办理凭证。

房贷没批下来，卖方可以单方面解除合同吗

房贷没批下来时，卖方能否单方面解除合同，核心看合同约定、贷款未批原因及是否满足法定/约定解除条件，以下按点罗列关键情形与规则：

1、合同有明确约定的，按约定处理：若合同中写明“买方贷款未在约定期限获批，卖方有权单方解除合同”等条款，且约定不违反法律强制性规定，卖方可按约行使单方解除权，同时可按约定追究买方违约责任。

2、因买方自身原因(如征信不良、收入不达标、提供虚假材料等)导致贷款未批，合同无约定时，卖方需先书面催告买方在合理期限内(通常15-30日)解决付款问题(如换银行、补首付、改全款)，买方逾期仍无法履行付款义务的，卖方可行使法定解除权并追责。

3、因卖方原因(如房屋产权瑕疵、未办预售证、隐瞒抵押/查封、未配合贷款手续等)导致贷款未批，卖方无权单方解除合同，反而买方可单方解除并要求赔偿，卖方若强行解约需承担违约责任。

4、因不可归责于双方的事由(如信贷政策调整、限购限贷、不可抗力等)导致贷款未批，合同无约定时，卖方不能单方解除，需双方协商解除，且互不承担违约责任，卖方应退还已收房款及利息。