1、土地与产权年限不同：普通商品房为住宅用地70年产权，到期可自动续期;商住房多为商业/综合用地40年或50年产权，续期政策不明确且费用较高。

2、落户与学区政策不同：普通商品房可以正常落户并划分学区，子女能就近入学;商住房基本不能落户，无对应学区，无法享受公立教育资源。

3、贷款政策不同：普通商品房首套首付20%–30%，可贷30年且支持公积金贷款，利率较低;商住房首付最低50%，贷款最长仅10年，不能使用公积金，利率普遍上浮。

4、生活成本不同：普通商品房执行民用水电、通燃气，费用低;商住房按商用水电收费，价格高出一倍左右，且大多不通天然气。

5、居住舒适度不同：普通商品房多为南北通透户型，梯户比合理，居住氛围纯粹;商住房多为塔楼筒子楼，采光通风差，人员混杂，私密性与安静度较低。

6、交易税费不同：普通商品房契税有1%–2%优惠，满2年免增值税、满五唯一免个税;商住房契税统一3%，还需缴纳土地增值税、差额增值税等，转手成本极高。

7、户型与规划不同：普通商品房按居住标准设计，注重日照、隔音、厨卫布局;商住房公摊大、户型偏狭长，多无独立阳台，居住功能不完善。

8、限购政策不同：普通商品房多数城市执行严格限购;商住房大多不限购、不限贷，适合无购房资格人群短期过渡。

9、物业费标准不同：普通商品房物业费较低，社区配套完善，有绿化、休闲设施;商住房物业费偏高，配套偏办公化，居住体验较弱。

购买商住房的注意事项有哪些

1、先确认土地性质是商业/综合用地，产权年限多为40年或50年，务必查清剩余年限，避免买到年限过短的房源。

2、明确商住房不能落户、不划学区、无法用于子女上学，不要轻信销售口头承诺，一切以当地政策为准。

3、商住房只能商业贷款，首付≥50%，最长贷10年，利率上浮且不能用公积金，要提前核算资金压力。

4、确认水电收费标准，商住房普遍为商水商电，多数不通燃气，长期居住生活成本明显高于住宅。

5、核实交易税费，商住房二手买卖需缴契税、增值税、土地增值税、个税等，转手成本极高，流动性差。

6、查看户型与公摊，商住房公摊通常达30%左右，多为暗厨暗卫、无阳台，采光通风差，购买前实地看房。

7、了解物业与公摊费用，商住房物业费偏高，且多为商住混住，人员复杂、私密性差、居住舒适度低。

8、谨慎购买售后返租、包租托管类商住房，此类项目易出现租金违约、运营倒闭、无法办证等风险。

9、确认是否可以注册公司以及是否允许居住，部分纯商业用房禁止住人，违规使用会被处罚。