在处理土地和房产的对外投资时，会计操作遵循以下步骤：首先，企业需要将资产从其原有的分类中转移出来，并记录为长期股权投资。这一过程涉及到借方记入“长期股权投资”科目，而贷方则相应地减少“无形资产”或“固定资产”等原有资产的价值。
当企业决定将其持有的土地或房产转让给外部投资者时，账务处理则有所不同。此时，企业应当在借方记录收到的款项或其他形式的银行存款等科目，同时在贷方记录相关的资产处置损益。此外，还需要考虑到应交税费—应交增值税的影响，以及可能产生的资产处置损益（或亏损）。
通过这样的账务处理，企业能够确保其财务报表准确反映了土地和房产的投资及转让活动，同时也符合了会计准则的要求。