城镇居民禁购农房是指禁止城镇居民在农村购买房屋和宅基地的政策。‌这一政策的主要目的是保护农民权益、保障粮食安全、防止资本无序扩张和维护农村社会稳定。

根据《土地管理法》及其实施条例，宅基地使用权仅限于农村集体经济组织成员以“一户一宅”方式申请取得。城镇居民和退休干部因身份限制，无法成为权利主体，其购买或建房行为均属违法‌。2025年中央一号文件明确规定，不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，也不允许退休干部到农村占地建房‌。

政策的具体内容和执行情况：

‌1、禁止城镇居民购买农房与宅基地‌：城镇居民因不具备农村集体经济组织成员身份，无法合法取得宅基地使用权，因此不得通过买卖方式获取农村房产和宅基地。如果城镇居民购买农村房屋，将因无法获得宅基地使用权而导致交易无效‌。

‌2、合法继承与租赁‌：城镇居民可通过继承获得农村房屋所有权，但不得翻建或改建，且宅基地使用权随房屋自然灭失而终止。退休干部可通过租赁农民闲置房屋或合作建房方式解决居住需求，租赁期限最长不超过20年‌。

‌3、宅基地盘活路径‌：鼓励农户通过出租、入股、合作等方式利用闲置农房，增加收入。例如，返乡人才可租用农房参与乡村振兴项目，但不得突破宅基地所有权限制‌。

城镇居民禁购农房的原因

城镇居民禁购农房的主要原因包括以下几个方面‌：

‌1、保护耕地和粮食安全‌：我国耕地资源有限，守住18亿亩耕地红线是保障国家粮食安全的关键。农村宅基地与耕地紧密相连，如果允许城镇居民到农村购买宅基地用于建房，可能会导致耕地面积减少，威胁粮食生产根基。此外，农房买卖往往伴随土地用途变更，加剧耕地“非粮化”和“非农化”现象，进一步威胁18亿亩耕地红线‌。

‌2、维护农民权益‌：宅基地是农民的基本生活保障，承载着农民的居住需求和社会保障功能。一旦放开城镇居民购买农房、宅基地，可能会引发资本大量涌入农村，哄抬土地价格，损害农民的合法权益。农民在市场交易中往往处于弱势地位，容易因一时利益被诱导以低的价格出售宅基地和农房，失去最后的生活保障‌。

‌3、防止资本无序扩张‌：城市资本下乡可能导致农村土地价格暴涨，形成“挤出农民、置换业态”的异化发展。政策通过设置交易防火墙，防止乡村振兴沦为“资本盛宴”，确保乡村发展主导权掌握在农民手中‌。

‌4、维护社会稳定‌：农村宅基地存在历史遗留问题，权属关系复杂。若放开买卖，可能会引发大量的利益纠纷，破坏农村原本和谐的人际关系和社会秩序。