近日，三亚市自然资源和规划局发布了《核准后公告》和《核准后公告》，明确了具体内容。

01

《三亚市南定中区城市更新》

《控制性详细规划》获批后公布材料

一、准备背景

为规范和指导新时代三亚南定中部地区开发建设，衔接落实《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》等规划相关内容，进一步落实《三亚市城市更新实施指导意见》等政策 按照文件要求，为有效管理和指导南定中部地区城市管理和建设，制定《南定市城市更新控制详细规划》 《三亚市中部地区规划》（以下简称《本规划》）是专门编制的。

2、规划范围

南丁中区位于三亚市吉阳区南丁中村，东邻龙泉谷高尔夫俱乐部，西邻学院路，南接阿那亚，北与南丁村接壤。规划面积约48.82公顷。

三、发​​展定位

该规划充分结合南定中心及区域发展情况，积极谋划产业发展，全面改善人居环境，实现生产、生活、生态协调发展，打造景观休闲生活、多元化综合服务等功能。一个友好的邻里中心融为一体。

4、规划结构

以土地利用功能为核心形成组团，以城市主干道和规划水系为轴塑造空间景观。以生活服务功能为主，形成“一中心、两轴、五组团”的总体规划结构。

一颗心：景观的核心；

两轴：一是沿鹿城大道的道路景观轴，二是沿规划水系的滨水景观轴；

五组团：以住宅用地和商住混合用地为主的三大住宅组团，以教育用地为主的两大服务业组团。

5、用地布局

规划按照《国土空间调查规划与用途控制陆海分类导则（试行）》，明确了各地块的土地利用性质和控制指标。规划总用地面积48.82公顷。

在：

规划耕地（01）面积7.43公顷，占规划土地总面积的15.22%。

住宅用地总规划面积（07）为6.94公顷，占总规划用地面积的14.22%。

规划住宅、混合零售及商业用地面积（/）为15.22公顷，占规划用地总面积的31.18%。其中，住宅用地与商业用地建设容量比例控制在85：15。

规划区内公共管理和公共服务用地（08）面积2.39公顷，占规划用地总面积的4.90%。

规划交通用地（12处）面积12.11公顷，占规划用地总面积的24.81%。

公共设施规划用地（13处）面积0.15公顷，占规划用地总面积的0.31%。

规划绿地及休憩用地（14处）面积2.24公顷，占规划用地总面积的4.59%。

规划陆地水域面积（17）为2.34公顷，占规划陆地总面积的4.79%。

六、公共服务设施布局

根据《三亚市社区生活圈专项规划》15分钟生活圈划分规划，本规划范围内的南定中片区属于落笔社区。规划根据国家有关配套设施规定、规划区居住人口规模和规划区实际情况，全面完善公共服务设施并合理布局，全面提高公共服务水平。规划范围内的设施。

教育设施：

规划根据规划人口和服务半径，规划2所幼儿园和1所九年制学校。

医疗卫生设施：

拟对周边医疗设施进行统筹布局，共享片区医疗设施、养老设施资源，在规划区内建设社区卫生服务站。

养老设施：

规划建设养老院2处。

文化设施：

统筹布局周边文化设施，共享区域内文化设施资源。规划区内将建设两个文化活动站。

体育设施：

规划建设中型多功能运动场馆1个、早晚锻炼点2个、室外综合健身场馆2个、小型多功能运动场馆2个。

其他设施：

为完善规划区内配套服务设施，丰富居民日常生活，规划区内还应建设银行网点、电信网点、健身室等其他公共服务设施。

7. 建设开发控制

（一）容积率控制

规划综合考虑合理的经济效益、良好的环境和社会效益、地块位置、建筑性质等，确定各地块的容积率控制。

二类城市住宅用地不得超过1.5；

住宅混合零售商业用地不得超过1.5；

中小学用地面积不得大于1.2；

幼儿园用地面积不大于0.8；

卫生用地不得超过0.9。

(2)建筑高度控制

规划考虑了土地利用、城市空间效应、空间轮廓、地块位置、建筑性质、建筑间距、街道规模和城市消防、畅通通道、高压剖面、景观视觉空间以及自然、历史和文化景观保护配合和地质条件确定地块上的建筑高度控制。

二类城市住宅用地不得超过40m；

住宅混合零售商业用地不得超过40m；

中小学用地面积不得大于18m；

幼儿园面积不大于12m；

卫生用地不应大于15m。

(3)建筑密度控制

规划综合考虑环境质量、地块位置、使用性质、建筑安全、卫生间距、气候条件、地形坡度、朝向等，根据现状确定各地块的建筑密度控制。

城镇住宅用地不得超过25%；

住宅、零售和商业混合用地不得超过35%；

中小学用地比例不超过25%；

幼儿园用地不超过20%；

环卫用地比例不超过35%。

（四）绿地率控制

规划绿地率应当根据土地利用性质、景观环境和相关监管要求进行控制。

城市住宅用地比例不低于40%；

住宅、零售、商业混合用地不低于40%；

中小学用地比例不低于40%；

幼儿园用地比例不低于40%；

环卫用地比例不得低于20%。

8.道路交通规划

规划区由主干道、次干道和支路组成，形成层次清晰、功能明确的三级路网体系。

其中鹿城大道为主干道，担负着规划区对外交通联系功能。

规划的二级道路以森海路为主，起到连接规划区内各板块的作用。同时，连接主干道，快速汇集、疏散主干道交通，分担主干道交通压力。

规划支路采用根据地形自由布局的理念，强化内部微循环，为片区人民日常生活提供便捷的出行服务。

02

“三亚滨浪河国际乡村文化旅游区

控制性详细规划（修编）》

批准后发放材料

一、准备背景

根据新一轮国土空间规划编制要求，特别是在自由贸易港建设背景下，结合片区建设发展实际需要，优化片区规划，调整和整合。因此，为进一步深化规划改革工作的实施，适应新时代发展需要，有效控制规划范围内的土地利用和建设，科学引导土地利用和开发建设行为，确保规划实施。方案，制定本方案。

2、规划范围

此次修订的三亚滨浪河国际乡村文化旅游区位于中心城区北部，东临牛哨坡岭，南临G98海南绕岛高速，西接中央水厂，水源池水库北面，总面积793.95公顷。

3、功能定位

本规划的总体定位是：三亚新文创地、老少皆宜的活力娱乐中心。

延续“文化消费”定位，突出集群复合优势，推动三亚民俗文化与国际新兴文化融合，突出“旅游 艺术”，赋予槟榔文化艺术气质，与生活互操作，重新诠释槟榔文化。 -创造民间文化并将其转化为现代时尚艺术。围绕黎族民俗、新兴文化、山水环境、热带休闲等，打造“三亚文创新地、老少皆宜的娱乐中心”，完善三亚国际旅游功能，填补文化休闲领域空白打造三亚城市圈，打造休闲典范。打造中国休闲度假新时代、新起点。

4、功能结构

规划形成“以河轴为脉，两区开发，一区串联，多点闪耀”的空间结构。

（1）以河轴为脉：在总体格局中形成槟榔大道发展轴，串联连接区域空间资源；

（2）两大发展区域：以槟榔河为界，形成东西两大区域。东方是动的，西方是静的。东部突出“文化 ”模式，西部突出“生态 ”模式；

（3）一带联动：以槟榔河沿岸地区为功能发展带，协调多核心，对外联动周边地区；

（4）多亮点：在南北景观轴与功能带的交汇处，形成规划区服务核心，打造文化娱乐活力核心；依托各功能板块，形成旅游接待中心、文旅乐园区、水上休闲乐园、艺术商业区、文旅演艺小镇、文创科研区、宜居社区等多个组团服务核心。

5、用地布局

规划按照《国土空间调查规划与用途控制陆海分类导则》，明确了各区块的土地利用性质和控制指标。

规划区土地总面积793.95公顷，总建设用地241.52公顷，城市开发边界内180.42公顷，城市开发边界外61.10公顷。其中，住宅用地（07）为6.34公顷，占规划建设用地的2.63%；公共管理和公共服务用地（08）6.15公顷，占规划建设用地2.54%；商业服务用地（09）109.77公顷，占规划建设用地的45.45%；交通用地（12）47.36公顷，占规划建设用地的19.61%；公共设施用地（13）13.56公顷，占规划建设用地5.62%；绿地及休憩用地（14）13.43公顷，占规划建设用地的5.56%；空白土地（16）为44.91公顷，占规划建设用地的18.59%。

6、公共服务设施规划

公共管理和公共服务规划用地合计约6.15公顷，占建设用地规模的2.54%。商业服务业设施用地109.77公顷，占建设用地的45.45%。

公共服务水平主要分为居住区公共服务设施和旅游服务设施两类。

居住区公共服务设施：规划九年制学校一所，作为片区级（十分钟生活圈居住区）配套设施，服务本区域及西边的天涯绿谷居住区。区级规划医疗服务中心（十分钟生活圈居住区）。规划建设两所幼儿园，为五分钟生活圈居住区提供配套设施。

旅游服务设施：根据规划结构和用地布局，优化、分级配置规划区内的旅游服务设施，包括行政管理、旅游接待、商业、娱乐等。

(一)教育设施

规划九年制学校，总用地面积4.60公顷，班级规模54个班（其中小学36个班，初中18个班）。它位于槟榔河西侧，毗邻天涯绿谷地区。规划幼儿园场地2处，总用地面积0.65公顷。每所幼儿园均设6个班级，位于南园路东侧、水镇路南侧。

（二）医疗设施

规划建设医疗护理服务中心，为槟榔河和天涯绿谷提供服务。以基本医疗为主，兼顾旅游、康养功能。土地总面积0.90公顷。位于水镇路与槟榔大道交叉口。

（三）商业服务业设施

规划范围内规划商业设施包括零售商业用地、零售商业用地/餐饮用地、酒店用地、娱乐用地，总用地面积109.77公顷。

（四）社区公共服务设施

落实居住区居住区要求，集中设置，分区服务。以5分钟生活圈为布局原则，集中生活服务设施主要设置在河西地区。

7. 土地利用强度控制

（一）开发强度控制

本规划延续了原中低强度建设控制方案。主要根据规划范围的总体定位、用地性质、项目规划、区位等因素确定。整体容积率控制在2.0以下。

（1）容积率范围控制在1.5＜FAR≤2.0，主要为西区二类住宅用地。

（2）容积率范围控制在1.0＜FAR≤1.5，主要包括已建成的特色小镇和部分规划的酒店、商业等用地。

（3）容积率范围控制在0.5＜FAR≤1.0。河东主要包括规划娱乐用地、酒店用地以及演艺小镇、红色娘子军、槟榔新村等已建项目；河西主要包括规划教育用地、商业用地、社区服务设施用地。

（4）容积率控制在0.5及以下，主要包括现状水世界和排水用地等公共设施用地。

(2)建筑高度控制

建筑整体高度不得破坏周围山体环境，形成建筑布局与山体、水系、道路融为一体的意境。

根据功能布局和城市设计空间意图划分建筑高度。核心区建筑高度应适当提高，限高控制在45m以下。

根据不同高度，本规划分为以下五个区间进行控制。

（1）建筑高度范围为32＜H≤45m，主要形式为酒店楼、公寓等酒店用地、娱乐用地和二级住宅用地。其中，酒店用地位于水世界北侧，娱乐用地集中在火车车站连接线东侧。

（2）建筑高度范围为24＜H≤32m，主要包括联乐路北侧娱乐用地。

（3）建筑高度范围为18＜H≤24m，主要包括演艺小镇二期、文化旅游小镇、西引水工程等项目，以及规划的酒店用地、娱乐用地。其中，酒店用地位于水世界及娱乐用地东侧。该土地位于绿荫路沿线和槟榔河东侧的一部分。

（4）建筑高度范围为12＜H≤18m，主要包括已建成的特色小镇及其他用地。

（5）建筑高度范围为12米及以下，主要包括水世界、酒店用地、河西商业用地等。

此外，对于特定地块内的局部建筑高度控制，首先要满足阳光、通风、城市景观、高压线等各种限高要求。其次，城市道路沿线建筑高度应根据道路红线宽度和沿路建筑退距确定。红线距离，从而营造比例适中的城市道路空间感。

8. 道路交通系统

规划区内道路充分考虑区域地理特点和路网建设条件，构建一级公路、城市主干道路、城市次干道路、城市支路四级体系。

一级公路：红线宽度控制在30-50m，双向四车道，作为区域快速连接线。

城市主干道：红线宽度控制在32-40m，为规划范围内主要连接主干道，包括槟榔大道、水镇路等。

城市次干道：红线宽度控制在12-20m。它是主干道路之间的连接线，负责内部各功能区的交通连接。主要包括联乐路、怡园路、文一路、文秀路、槟城东路、秀景路和水镇二路。

支路：红线宽度控制在15米以内。它负责区域内部交通组织，是内部交通微循环系统。

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