今年以来，公募REITs市场迎来显著扩容，目前全市场产品数量达50只，发行规模达1464亿元。三季度，公募REITs整体经营状况良好，尤其是高速公路和能源基础设施板块表现突出，部分产品净利润环比实现翻倍。业内人士认为，公募REITs的发行提速得益于常态化发行、二级市场回暖以及资产供给增加。展望未来，投资者应更加重视项目运营管理能力，并关注细分板块内头部运营商资产。
产品数量达50只
10月28日，随着银华绍兴原水水利REIT的成立，今年以来公募REITs数量增加了20只，总数达到了50只。从发行规模来看，Choice数据显示，今年面世的20只产品合计发行规模达475亿元，令全市场发行总规模增至1464亿元。
就发行市场而言，今年新成立的20只公募REITs均提前结束募集，有8只产品发行首日即售罄，所有产品的网下投资者和公众投资者份额均开启比例配售，其中华夏特变电工新能源REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和银华绍兴原水水利REIT最受公众投资者追捧，有效认购确认比例分别低至0.22%、0.32%和0.43%。
公募REITs发行提速，国泰君安资管认为有四个原因：一是公募REITs已进入常态化发行阶段，审核持续提速；二是二级市场转暖带动前端发行，市场供需两旺；三是大类资产不断扩容，新增资产供给激发了市场活力；四是存量资金投资信心回升，二级市场整体表现较优，为一级市场发行创造了良好条件。
底层资产整体运营平稳
从基本面情况来看，公募REITs三季度整体经营情况良好，高速公路、能源基础设施板块表现尤为亮眼，多只产品净利润环比实现翻倍。
Choice数据显示，截至10月31日，共有41只产品通过三季报披露了经营财务数据，其中37只公募REITs净利润为正，占比达90%。有20只产品三季度净利润超1000万元，7只产品三季度净利润超3000万元。在有可比数据的36只产品中，鹏华深圳能源REIT三季度净利润最高，达8815.46万元，较二季度增长120.46%。紧随其后的是平安广州广河REIT和易方达深高速REIT，三季度分别实现净利润7496.25万元和7350.23万元，较二季度分别增长51.74%和599.16%。
除了鹏华深圳能源REIT和易方达深高速REIT，华安张江产业园REIT、中金山东高速REIT和中信建投国家电投新能源REIT三季度净利润也环比实现翻倍增长，涨幅分别为166.65%、150.28%和105.59%。
重视项目资产的主动管理能力
关于挖掘公募REITs后续投资机会，中金公司表示，要重视项目主动运营管理能力价值。基于前三季度项目经营表现，在宏观经济稳步复苏背景下，板块间的分化由行业特性决定，而板块内项目经营表现分化则部分由主动运营管理能力差异决定。较之经营权项目，产权项目主动运营管理的价值更能在经营结果中得到体现。
中金公司认为，从中长期配置角度来看，项目主动管理能力为市场所认可后，或将产生估值溢价，建议优先关注细分板块内头部运营商资产，如产业园、物流仓储、保租房及消费基础设施中的部分项目。